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2008年的金融海啸让美国的房产市场在2012年的时候跌到了谷底，然后伴随着拐点一路上涨，到今天即使疫情肆虐，还没有看到放慢的趋势，一套好的房子放到市场上几个小时内就被溢价买走。根据Zillow的估算，去年美国房屋价值上涨了6.6%，预计未来一年的涨幅是7.9%，热门城市的涨幅则更为惊人。同时，本来美联储从2015年底开始缓慢加息，好不容易维持了三年的加息通道，在今年三月份被瞬间打回零利率，促使房产市场变得更为火爆。
对于许多赴美留学的人来说，找一份工作留在美国，然后买房定居应该是很顺理成章的事情。但由于各种原因，比如还没有抽到工作签证，短期内可能会搬到其他更心仪的城市，或者还没有存够买dream house的首付等，有一些同学可能三两年内不会买房，又担心踏空。
而对于加拿大人来说，虽然美加两国交往频密，但跑去美国买房子投资还是十分不便的，比如信息不对称及管理耗时费力等。
那么，除了直接买房，有什么其他渠道可以参与到美国的房产投资中去呢？
在北美，有一种非常普遍的房地产投资标的，REITs，即Real Estate Investment Trusts – 房地产投资信托。简单来说，就是通过募集许多投资人的资产去进行房地产投资，然后把从投资中的获利以分红的形式发放给投资人。REIT募集到的钱可以投资到股权类资产，比如持有并运营物业，并以租金，管理费，及房屋价值的上涨为主要收入；也可以投资到债权/抵押类资产，比如收购与房产相关的按揭或直接发放房地产贷款，以利息作为主要收入；当然也可以是两者混合。
REIT的投资标的非常多元，比如住宅，办公楼，商场，公寓，酒店，医疗设施，工厂，仓储，农林业用地，甚至数据中心等等。这意味着通过REIT可以参与到各式各样的房地产投资中，分散风险，或者是在不同的经济背景下选择合适的投资标的。房地产投资的风险与经济发展和周期有密切关联，但具体到不同投资标的，其风险又各有特点。比如，工厂仓储类项目可能受国际贸易影响更大一些，而医疗类比较抗周期，农林业与气候环境息息相关，数据中心则会受高科技行业发展及数据监管政策的约束。如果REIT主要投资的是抵押类资产，则直接面临着利率风险与违约风险。
从长期来看，房地产是资产组合中不可或缺的配置。相对于把所有的钱用来买一两套住宅，投向不同的REITs可以更好的平衡资产配置，减少非系统性风险。比如把资金分配到不同地区，不同类型的房地产，不同时间，不同公司，不同运作模式，不同分红策略的项目中去。
在美国，一个合格的REIT必须符合下面几个条件：
- 至少75%的资产需要投资到房地产项目
- 至少75%的收入来自租金，按揭利息收入，或房产买卖
- 至少90%的应税收入必须用于分红（实际上大部分REITs的分红比例是100%）
- 至少有100名股东
- 按股权数量前五名股东不得拥有超过一半的股权
以上第三条标准应该是REITs最吸引稳健投资者的地方，稳定的分红给予投资者比较固定的现金流。
那么，个人投资者有什么渠道可以购买REITs呢？
1. 直接投资REIT
多数REITs就像股票一样可以在交易所进行买卖。还有少数的REITs虽然是公募的，也受SEC监管，但不在交易所上市，其流动性相对较差。还有一部分REITs属于私募性质，主要面向高净值投资者或机构。
个人投资者可以通过券商在交易所直接购买REITs，就像买股票一样方便。也可以投给非上市类的REITs。非上市流通的REITs一般的门槛比较高，最起码必须是Accredited Investors – SEC的定义是在过去两年每年的收入在20万美金以上（或家庭收入在30万美金以上），或者有一百万美金的净资产（不包括自住的房子）。
2. 购买Real Estate ETF (Exchange Traded Fund)
ETF是交易所交易型基金的简称，指的是一篮子股票和债券的组合，适合散户进行多元投资和分散系统性风险。这里特指房地产ETF，即一篮子与房地产有关的股票，债券，及REITs的组合。一般来说，每一个REIT有各自擅长的专业领域，一般只投向某一个细分方向，即使其投向的项目有多个，其风险仍然集中在特定领域。Real Estate ETFs对比REITs提供了更分散、丰富的资产组合。
ETF都是上市交易的，和买卖股票一样简单，且在交易时段可以看到实时的价格。举个例子，VNQ（Vanguard REIT ETF）算是美国最大最流行的房地产ETF了，相信很多在美国生活的人会经常在401K中都能看到它的身影。下图是VNQ截至十月底的资产组合，以及过往表现，都是从官网截图过来的。可以看出这个ETF90%的持仓是拿来买各种各样的REITs。从表现上来说，今年一季度因为疫情的原因跌了不少，二季度稍微回调了一些，三季度势头再次变缓。
除了VNQ以外，Google一下REITs ETF会看到市场上还有很多其他选择。选择这类投资标的的时候，我个人比较看重的是ETF的市值，需要足够大，价格才比较稳定，波动小；另一个是流动性，每天买卖的人多，这样卖出时的成本和风险较低；再一个就是费率，ETF都是要收费的，这里指的是券商收取的交易费用以外，还有持有ETF时的管理费和服务费。VNQ目前的费率是0.12%一年，也有如USRT和FREL收取0.08%一年的费率，或贵一点的如IYR是0.42%一年。
同理，加拿大也有很多这类ETF，比如XRE, ZRE, 或VRE。还有一些ETF会配置北美以外的房地产资产，像REET。（如下图）
3. 网上众筹平台购买非上市REIT
上市交易的REIT以及ETF提供了简单透明且风险分散的房地产投资标的，但如果个人投资者想尝试一下非上市交易的REIT，现在也有一些新兴互联网公司提供门槛较低的众筹REIT，比如这几年刚成立的公司Fundrise。
一般来说非上市交易REIT要求投资者是Accredited Investors，且管理费都不低。Fundrise最低投资额是$1000，每年管理费是1%，算是主打下沉市场了。投资者可以从三个投资组合中根据自己的风险偏好选择其中一个，系统会自动平衡增量资金来组成用户选择的组合。
前面介绍的REIT和ETF大部分是上市交易的标的，其价格更容易受到市场买卖行为的影响而波动，相对应的非上市交易标的则不怎么受市场交易行为影响。当然，没有一个充分活跃的二级市场也意味着其真实价值更难以捉摸。
非上市交易的REIT最大的缺点是流动性差，决定投资之前一定要做好5到8年内难以赎回本金的心理准备。这是房地产交易周期长且交易成本高的特性所决定的。需要赎回的时候平台会进行审核，但不保证可以马上赎回，即使可以，赎回的金额也会根据实际情况打一些折扣。
第二个缺点是没有ETF的投资组合那么分散。下图是Fundrise目前的资产组合，仅仅包括美国热门城市的216个项目（很多是公寓和出租房），和那些大型ETF覆盖成百上千且不同类型的项目完全没有可比性。唯一的好处是，这里的每一个标的的具体信息更为透明且更容易被用户所获取。
和Fundrise一样的平台还有很多，有兴趣可以自行Google。非上市的REIT缺乏监管的基本保障，在投资前一定要做好尽职调查，了解清楚运营模式和可能的风险，可能发生的最大损失是多少，以及个人是否能够承担可能的损失。
最后，免责 – 市场有风险，投资需谨慎。本人不是专业理财顾问，本文也不构成任何投资建议，纯粹是个人兴趣分享，抛砖引玉。本文所提到的投资标的和公司和本人没有任何联系或商业关系，仅仅做举例用途。
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