不买房如何投资美国房地产
不买房如何投资美国房地产

不买房如何投资美国房地产

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2008年的金融海啸让美国的房产市场在2012年的时候跌到了谷底,然后伴随着拐点一路上涨,到今天即使疫情肆虐,还没有看到放慢的趋势,一套好的房子放到市场上几个小时内就被溢价买走。根据Zillow的估算,去年美国房屋价值上涨了6.6%,预计未来一年的涨幅是7.9%,热门城市的涨幅则更为惊人。同时,本来美联储从2015年底开始缓慢加息,好不容易维持了三年的加息通道,在今年三月份被瞬间打回零利率,促使房产市场变得更为火爆。

对于许多赴美留学的人来说,找一份工作留在美国,然后买房定居应该是很顺理成章的事情。但由于各种原因,比如还没有抽到工作签证,短期内可能会搬到其他更心仪的城市,或者还没有存够买dream house的首付等,有一些同学可能三两年内不会买房,又担心踏空。

而对于加拿大人来说,虽然美加两国交往频密,但跑去美国买房子投资还是十分不便的,比如信息不对称及管理耗时费力等。

那么,除了直接买房,有什么其他渠道可以参与到美国的房产投资中去呢?

在北美,有一种非常普遍的房地产投资标的,REITs,即Real Estate Investment Trusts – 房地产投资信托。简单来说,就是通过募集许多投资人的资产去进行房地产投资,然后把从投资中的获利以分红的形式发放给投资人。REIT募集到的钱可以投资到股权类资产,比如持有并运营物业,并以租金,管理费,及房屋价值的上涨为主要收入;也可以投资到债权/抵押类资产,比如收购与房产相关的按揭或直接发放房地产贷款,以利息作为主要收入;当然也可以是两者混合。

REIT的投资标的非常多元,比如住宅,办公楼,商场,公寓,酒店,医疗设施,工厂,仓储,农林业用地,甚至数据中心等等。这意味着通过REIT可以参与到各式各样的房地产投资中,分散风险,或者是在不同的经济背景下选择合适的投资标的。房地产投资的风险与经济发展和周期有密切关联,但具体到不同投资标的,其风险又各有特点。比如,工厂仓储类项目可能受国际贸易影响更大一些,而医疗类比较抗周期,农林业与气候环境息息相关,数据中心则会受高科技行业发展及数据监管政策的约束。如果REIT主要投资的是抵押类资产,则直接面临着利率风险与违约风险。

从长期来看,房地产是资产组合中不可或缺的配置。相对于把所有的钱用来买一两套住宅,投向不同的REITs可以更好的平衡资产配置,减少非系统性风险。比如把资金分配到不同地区,不同类型的房地产,不同时间,不同公司,不同运作模式,不同分红策略的项目中去。

在美国,一个合格的REIT必须符合下面几个条件:

  • 至少75%的资产需要投资到房地产项目
  • 至少75%的收入来自租金,按揭利息收入,或房产买卖
  • 至少90%的应税收入必须用于分红(实际上大部分REITs的分红比例是100%)
  • 至少有100名股东
  • 按股权数量前五名股东不得拥有超过一半的股权

以上第三条标准应该是REITs最吸引稳健投资者的地方,稳定的分红给予投资者比较固定的现金流。

那么,个人投资者有什么渠道可以购买REITs呢?

1. 直接投资REIT

多数REITs就像股票一样可以在交易所进行买卖。还有少数的REITs虽然是公募的,也受SEC监管,但不在交易所上市,其流动性相对较差。还有一部分REITs属于私募性质,主要面向高净值投资者或机构。

个人投资者可以通过券商在交易所直接购买REITs,就像买股票一样方便。也可以投给非上市类的REITs。非上市流通的REITs一般的门槛比较高,最起码必须是Accredited Investors – SEC的定义是在过去两年每年的收入在20万美金以上(或家庭收入在30万美金以上),或者有一百万美金的净资产(不包括自住的房子)。

2. 购买Real Estate ETF (Exchange Traded Fund)

ETF是交易所交易型基金的简称,指的是一篮子股票和债券的组合,适合散户进行多元投资和分散系统性风险。这里特指房地产ETF,即一篮子与房地产有关的股票,债券,及REITs的组合。一般来说,每一个REIT有各自擅长的专业领域,一般只投向某一个细分方向,即使其投向的项目有多个,其风险仍然集中在特定领域。Real Estate ETFs对比REITs提供了更分散、丰富的资产组合。

ETF都是上市交易的,和买卖股票一样简单,且在交易时段可以看到实时的价格。举个例子,VNQ(Vanguard REIT ETF)算是美国最大最流行的房地产ETF了,相信很多在美国生活的人会经常在401K中都能看到它的身影。下图是VNQ截至十月底的资产组合,以及过往表现,都是从官网截图过来的。可以看出这个ETF90%的持仓是拿来买各种各样的REITs。从表现上来说,今年一季度因为疫情的原因跌了不少,二季度稍微回调了一些,三季度势头再次变缓。

(资产组合)
(分红历史)
(过往收益不代表未来表现)

除了VNQ以外,Google一下REITs ETF会看到市场上还有很多其他选择。选择这类投资标的的时候,我个人比较看重的是ETF的市值,需要足够大,价格才比较稳定,波动小;另一个是流动性,每天买卖的人多,这样卖出时的成本和风险较低;再一个就是费率,ETF都是要收费的,这里指的是券商收取的交易费用以外,还有持有ETF时的管理费和服务费。VNQ目前的费率是0.12%一年,也有如USRTFREL收取0.08%一年的费率,或贵一点的如IYR是0.42%一年。

同理,加拿大也有很多这类ETF,比如XRE, ZRE, 或VRE。还有一些ETF会配置北美以外的房地产资产,像REET。(如下图)

3. 网上众筹平台购买非上市REIT

上市交易的REIT以及ETF提供了简单透明且风险分散的房地产投资标的,但如果个人投资者想尝试一下非上市交易的REIT,现在也有一些新兴互联网公司提供门槛较低的众筹REIT,比如这几年刚成立的公司Fundrise

一般来说非上市交易REIT要求投资者是Accredited Investors,且管理费都不低。Fundrise最低投资额是$1000,每年管理费是1%,算是主打下沉市场了。投资者可以从三个投资组合中根据自己的风险偏好选择其中一个,系统会自动平衡增量资金来组成用户选择的组合。

前面介绍的REIT和ETF大部分是上市交易的标的,其价格更容易受到市场买卖行为的影响而波动,相对应的非上市交易标的则不怎么受市场交易行为影响。当然,没有一个充分活跃的二级市场也意味着其真实价值更难以捉摸。

非上市交易的REIT最大的缺点是流动性差,决定投资之前一定要做好5到8年内难以赎回本金的心理准备。这是房地产交易周期长且交易成本高的特性所决定的。需要赎回的时候平台会进行审核,但不保证可以马上赎回,即使可以,赎回的金额也会根据实际情况打一些折扣。

第二个缺点是没有ETF的投资组合那么分散。下图是Fundrise目前的资产组合,仅仅包括美国热门城市的216个项目(很多是公寓和出租房),和那些大型ETF覆盖成百上千且不同类型的项目完全没有可比性。唯一的好处是,这里的每一个标的的具体信息更为透明且更容易被用户所获取。

和Fundrise一样的平台还有很多,有兴趣可以自行Google。非上市的REIT缺乏监管的基本保障,在投资前一定要做好尽职调查,了解清楚运营模式和可能的风险,可能发生的最大损失是多少,以及个人是否能够承担可能的损失。

最后,免责 – 市场有风险,投资需谨慎。本人不是专业理财顾问,本文也不构成任何投资建议,纯粹是个人兴趣分享,抛砖引玉。本文所提到的投资标的和公司和本人没有任何联系或商业关系,仅仅做举例用途。

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