卡尔加里看房笔记 – 计算投资回报
卡尔加里看房笔记 – 计算投资回报

卡尔加里看房笔记 – 计算投资回报

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估算投资回报是做买投资房决策最关键的一个环节,简单的看租售比只能让人有个大概的概念,但不够精确,且很难知道提高回报率应该从哪个方面入手。简单的建立一个Excel表格,把所有相关元素放进去,除了对回报率一目了然以外,还可以很方便的随意调整自己的假设,做一些压力测试,以及知道哪些因素对回报率的影响最大,进而做一些改进。(本文末我会附上一个简单的Excel表格供参考)

大部分人买投资房都是用来出租,以租养贷,等到房子升值了,可以把升值那部分再抵押给银行贷款,作为买下一套投资房的首付。理论上只要房市不崩盘,这样一直滚下去,几年下来可以攒几套出租房在手,算是一个很不错的稳健投资。

虽然北美热门城市这几年房价涨的飞快,但也不像这十几二十年来北上广深随便就翻个几倍。所以短期内买卖房子(house flipping)很难获得很好的收益。而且,房子是否能升值,升多少,太难预测,且只有卖出去后,扣除中介费律师费所得税等,才算真正的收益。当然,不排除个别专业人士买旧房子装修然后卖个好价钱从中赚取差价的,但这种操作知识和资金门槛都比较高,不在讨论范围。

所以本文只讨论房子不卖出,长期出租的情况下的年化收益率。毕竟出租房子的收益相对稳定,也比较容易算出来靠谱的数字。

收益率的计算其实很简单,收入减去支出即为收益收益每年还要交税,交完税的净收益除以初始投入便是收益率

初始投入

如果是贷款的话,初始投入就是首付(在加拿大一般是20%),加上一些费用比如过户和律师费等。

收入

把房子租出去后,每月收取的租金即为收入。预估租金收入可以通过搜索相同地区相似房源来进行,最简单的方法就是找到同一个区域内你认为最相似的三套房源,用列表的方式列出来每一个决定价格的因素,比如面积,房间数量,卫浴间数量,停车位,建造年份(新旧),楼层,地理位置的优劣对比,装修,家电品牌及新旧程度,附近的学校医院,小区设施等等。然后用你的房子分别和每一个房源做详细对比,简单的加加减减,得出你的房子大概的租金。这样和三套房源对比下来就会有三个价格,最高的和最低的放在一起看,就是合理的租金价格区间了。

当然,对于有一丢丢统计知识的同学,找30套到100套房源,把所有因素列出来,做一个简单的线性回归模型,把这个模型应用到你要出租的房子上,可以得到更精确的价格区间。

支出

支出包含的项目有点多,也因房而异:

  • 贷款月供(Mortgage Installment),银行会告诉你每个月要交多少。
  • 如果出租房是公寓则每月有condo fee;如果是独立屋,所在小区也可能会收一些管理费。买房的时候要问清楚。
  • 房产税(Property Tax),每年都会调整,2020年卡城的房产税率是0.75223%,据说一般政府对房子的估值会稍微保守,但对于准备买投资房,用买房子的总价来计算比较合理
  • 房屋保险(Homeowner Insurance),因房而异,网上查了一下,价格区间太大,我觉得算个$1200到$1500一年不会太离谱,这样每个月就是$100到$125。如果是小一点的公寓会便宜点。
  • 维修费(Maintenance Cost),房子的结构,里面的装修、埋的管线、家电都会不断折旧。如果是新房可能稍微好一点,预留房价的1-1.5%之间可能就够了,但旧房子每年要修的东西就多了,保守一点预留个房价的3-5%还是需要的。
  • 空置成本(Opportunity Cost),如果房子有一段时间没有在出租,比如旧租客搬走,招租新租客的过渡期,则在前面计算收入的时候可能要打个折。
  • 租客违约,这个损失就难以预计了,也是要在前面收入那里打个折,如果租客给不起钱,起码算上三个月到半年收不到租金。

收入税

千辛万苦,收入减去支出挣来了正收益,事还没完,还得交收入税。唯一的好消息就是,如果你的收益是正的,交完税净收益也肯定还是正的,只是收益少了个三四成吧。下表是2020年阿省的边际税率表,假设总的年收入是12万加元,那么你的投资房收益有36%要贡献给公共事业了。

Combined Federal & Alberta Tax Brackets and Tax Rates 
Taxable income 
$0 - $48,535 
$48,536 - $97,069 
$97,070 - $131 ,220 
$131,221 - $150,473 
$157,465 - $209,952 
$209,953 - $214,368 
$214,369 - $314,928 
$150,474 
$314,929 
- $157,464 
Alberta Marginal Tax Rates 2020 
25.00% 
30.50% 
36.00% 
38.00% 
41.00% 
42.00% 
43.00% 
47.00% 
48.00%

把上面几项综合起来算,就可以得到最终的收益率了,不知道你准备买的投资房有没有比高利率的存款账户高呢?

下面这个Excel表格是我做的一个例子,你可以把你实际的各个参数填进去蓝色区域来计算收益率(黄色区域是计算公式,不要改)。祝买房顺利。

免责:本文不构成任何投资和买卖房子建议,也不保证信息完整性,准确性,和实效性,你任何的投资和买卖决策所带来的收益或损失都与本文无关。和钱与健康有关的事情,还得自己对自己负责啊 😄

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  1. Pingback:三分钟看懂加拿大房屋抵押贷款

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