卡尔加里看房笔记 – 首次买房优惠
卡尔加里看房笔记 – 首次买房优惠

卡尔加里看房笔记 – 首次买房优惠

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为了帮助加拿大人实现居者有其屋的梦想,在加拿大首次购买自住房可以享受到一些税收和政策优惠,以减轻负担。这里面包括联邦退税(first time home buyers tax credit),政府无息贷款(first time home buyer incentive),退休金账户“贷款”(RRSP HBP Home Buyers Plan)等。

First Time Home Buyers Tax Credit 首次购买自住房退税

这是最直接实在的政策,符合以下条件可以在下一年报税的时候拿回$750

  • 购买符合条件的房屋,包括独立屋,公寓,联排屋等
  • 购房目的必须为自住,在交房一年内必须住进去
  • 在买房当年和之前四年没有住在你或你配偶所拥有的房子里

上述最后一个条件定义了什么是首次购房者,严格说是首次购买自住房,也就是说买投资房自己不住,不能拿到这笔退税,但也不会影响以后首次购买自住房时拿退税。还有,即使已经用过额度,之后把房子卖掉,租房4年,就又符合条件了。

First Time Home Buyer Incentive 首次购买自住房补贴

这是一个无息贷款。满足条件的人可以申请到房价的5%(二手房)或10%(新房)的政府无息贷款作为首付,减少购房压力。

这笔无息贷款不需要(也不允许)每月还款,需要在卖房的时候或者最久25年后一笔还清。所以如果不准备把房子卖了的话,要有意识的存钱还款。

同时,政府还共同分享/承担部分购房收益/风险,比如房价卖出时上涨10%/下跌10%,则还款时需要偿还贷款额度的1.1倍/0.9倍。所以如果预计未来房价会快速上涨,有闲钱的话可以把这笔钱还掉,独享房价上涨的收益;但如果未来房价不明朗,则还是保留这个无息贷款来分散一部分风险。

申请条件

  • 首次购买自住房(定义同上,在买房当年和之前四年没有住在你或你配偶所拥有的房子里)
  • 家庭年收入不超过12万加元
  • 总贷款金额不超过家庭年收入4倍,即如果年收入12万,则银行贷款加上这个无息贷款不超过48万
  • 必须是加拿大公民,永居,或有工作签证的临时居民
  • 符合最低的首付要求即5%
  • 银行部分的主贷款必须大于房价的80%,也就是说,加上这笔无息贷款后总的首付款比例不超过20%

根据以上条件,可以用上这个无息贷款的房子价格上限是56.47万加元。(银行贷款+无息贷款最多48万,银行最少贷80%,无息贷款5%,48万的上限除以85%为符合条件的房价上限)

由于这个无息贷款是银行贷款之外的第二笔贷款,律师费和房屋保险费可能会稍高一点;同时,还款时可能需要付钱评估房子价格,确定具体还款金额。

申请过程很简单,主贷款银行也会进行协助,所以咨询主贷款银行即可。

从2021年春天开始,这个政策有一个小小的变化 – 在多伦多,温哥华,和维多利亚这些地方买房子,符合条件的家庭年收入从12万加元提升到15万加元,而且总贷款金额从家庭收入4倍上升到4.5倍,即总贷款上限从48万上升到了67.5万,可以用上这个福利的房子价格上限为79.4万。

RRSP Home Buyers Plan 首次购房者计划

我们在 RRSP最优化策略(一)基础篇 里面有详细的介绍。首次购房者可以从他们的RRSP余额中“借”出最多$35000 作为购房首付,这个钱取出来是不需要报税的,而且所谓的“借”,其实是自己的钱,当然也没有利息。但这笔钱是要还回去的,第二年开始每年还1/15,15年还完。

总结

对于在卡尔加里居住,符合条件的人来说,同时使用以上几个项目,理论上自己不需要额外掏出一分钱就可以买到很不错的独立屋了。由于申请无息贷款的房屋价格上限是56万多,在温哥华和多伦多的话,除非买的是公寓,不然这个项目就有点鸡肋了。(再一次体现出我大卡村的优势)

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2条评论

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