卡尔加里看房笔记 – 新建房价格构成
卡尔加里看房笔记 – 新建房价格构成

卡尔加里看房笔记 – 新建房价格构成

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挂在房产交易搜索引擎的房源,多数是二手房,也有少量建筑商在建或刚建好的房子(quick possession homes)。这些房子都直接给出一个挂牌价,而新建房屋的价格更像是叠积木一样,由几个部分叠加而成,在拟定购房合同时,每个条目逐一列出,消费者清晰的看到总价是怎么计算出来的。

土 地 售 价

无论是在统一规划和开发的小区建房,还是自己相中一块地然后找建筑商造房,首先得把土地买下来。影响土地售价的因素很多,我归纳为宏观和微观的。宏观的因素,主要是指土地所在区域的大环境,比如:公立学区排名,教育资源(私校/图书馆/活动中心等),生活配套设施,交通便利程度,公园绿化,治安,噪音,居民收入,周围房屋售价等等因素。在深入了解一个城市各区域的大环境后,根据自己预算和需求,锁定某些片区继续了解。

微观的因素,主要是说即便同一小区内,不同地块的售价也有差异,原因主要有这些:

  • 土地面积 (lot size) – 开发商把土地划分为尽可能规整的块状,其他条件相同的情况下,总面积越大的土地价值也越高。有时因为地形的关系,某些边角的地块呈梯形 (pie lot),面积更大,售价也更高。
  • 宽度 (width) – 两块面积相同的土地,往往是更宽的土地售价更高。对比一块24ft (约7.3m) 和34ft (约10.4m) 的土地,24ft宽的地可能只够建 lane home (车库跟房子分离,比较狭长的房子),而34ft宽的地可以建 front garage home (车库在房子正门处,这种独立屋相对宽敞),更宽的土地甚至可以建 side entry garage home (车库相对房子正门呈L型)。大家都希望房子里面宽敞采光好,而不是狭长的,这个原因很好理解。
  • 房子朝向 – 指的是后院的朝向,因为主要起居的客厅和主卧朝向后院这边。朝南的房子很受欢迎,因为一天从早到晚都有阳光,在大冬天里朝南院子的积雪还有可能融化掉,而朝北的院子整个冬天都要被厚实的雪覆盖住了。在卡尔加里来说,朝西的房子也特别受欢迎,因为西边有绵延的落基山脉,某些西向的房子能清楚看到山景;朝西的房子日照充足,在寒冷地区的冬季,没有什么比暖和更重要了。
  • 房子在小区所处位置 – 处在 cul-de-sac 的地块售价更高。cul-de-sac(下图左)指的是小区里不再有通路的巷子,因为往来车辆少,它相对安静和安全,小朋友在家门前玩耍更放心。又例如,end unit(下图右)的地块售价也略高,因为房子不仅前后有窗,侧面也可以有景观,不会被邻居遮挡。
  • 私密性 – 后院没有和别人家后院相对望的地块价值更高,这种算是比较稀缺的资源,可遇不可求,这样的土地一般毗邻河流、湖泊、山岭、森林等自然资源,或者是紧邻小区特别预留的公共用地,比如步道,绿化带,小公园,学校球场,高尔夫球场等。别人基本不会通过窗户看到室内的情况,有良好的私密性和安全感。
  • 景观 – 能看到山景、河景、湖景之类自然风光的土地,售价都比较高。在卡尔加里,能看到西边的落基山脉,或者俯瞰弓河(bow river),这都会成为房子很大的卖点。
  • 地势 – 卡尔加里地处山地,建筑因此比较错落。前高后低的土地往往比水平的土地售价更高。为什么呢?主要区别在于地下室的出入和采光。前门高后院低的土地,有足够的深度建造walkout地下室(下图左),地下室几乎都建在地表之上,四边的窗户足够大,通往后院的门能够打开通行,也就是地下室可以是进出完全独立的套间。而水平的土地建造的地下室只有很少部分的窗户暴露在地表之上(下图右),采光自然比walkout地下室差远了,人在其中感觉也会压抑一些,且地下室不能直接通往后院。
  • 其他 – 门前有供电箱,这类土地是要打点折扣的,毕竟影响美观嘛。还有,所处位置噪音较大的土地,也是会大打折扣的。比如靠近大马路,加之卡城的高压线贯穿主要干道,这样的土地其实是受噪音和高压线双重影响的。另外,现在一些经济适用型小区还推出了 zero lot line 的土地,也就是房子外墙可以无限贴近土地的边缘,邻里之间的距离非常近,可能会造成困扰。zero lot line 的土地因此比 conventional (传统)土地便宜一些。

房 屋 造 价

房屋价格构成的另一大块是房子本身的造价。房屋造价跟面积成正比,因为大房子用料和人工更多。选定房子格局 (floorplan) 以后,建筑商会给出一个标准配置 (standard package) 的起步价,然后跟客户通过几次会面来敲定细节和价格,当中影响价格的主要因素可能有:

  • 小区的整体定位 – 以独立屋为例,estate vs. move-up homes 这是两种最普遍的定位。地处 estate 定位的小区,中文翻译为豪宅,在卡城其实八十万左右也能买到。开发商对房子的外观有要求,比如房子的外墙要裹上灰泥 (stucco),比木板暴露在外要美观许多,也更容易维护。又比如一些 estate 小区要求房屋的柱子裹上石头,主要也是为体现豪华的感觉。除了外观,estate homes 内部的标准配置相比 move-up homes 更大气,实木地板、花岗岩台面、不锈钢厨电、9尺层高、橱柜做到天花板高度等这些都是 estate homes 的标配,当然也算进了房子造价里面。Move-up homes 主要针对初次购房者,抛弃一些噱头和升级,房子造价相比 estate homes 便宜许多。
  • 格局更改 – 新建房最大卖点是客户可以按自己想法设计房子。选定的 floorplan 只是一个基础,客户可以自由调整里面的布局,比如加一堵墙和门窗隔出一个 bonus room,把主卧从后挪到前,其中涉及的物料和人工费用会影响房子造价。
  • 升级项目 – 在标准配置之上,可能还要预留至少两万的升级费用以达到理想的模样。这一阶段,建筑商会把客户请到他们的设计中心 (design center),让你浸入式的感受他们五花八门的升级项目。本来你可能觉得标配的地毯也不错,但当你摸到上一等级的地毯有多绵软,再一想这个能用好多年呢,就自然而然的愿意多花钱。大到房子的层高,小到每一个五金件都有升级的可能性,积少成多,发现三两万的升级预算很快就用完了。
  • 地下室完工 – 地下室的装修费用不包括在标配价格里。出于预算考虑,一些家庭选择不装修地下室,对他们而言地下室也许只是储物空间。装修地下室的费用大概是五万左右,当然,这也会反映在房子的二手售价里。

税 收

上面提到的土地售价和房屋造价加总,还要加上税才是最后的总价。卡尔加里所在的Alberta省,销售税是5%,总价45万加元以内的新建房,可申请退税,详情可参考《卡尔加里看房笔记 – 买新建房退税》,对于独立屋来说是很难有这么低价了,但买新建公寓和排屋可以参考看看。

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