三分钟看懂加拿大房屋抵押贷款
三分钟看懂加拿大房屋抵押贷款

三分钟看懂加拿大房屋抵押贷款

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大部分人买房子,即使有能力一次性全款付清,也会选择从银行贷款,特别是在低利率的环境下。一般情况下,房子是强抗通胀资产,在通胀环境下债务会贬值,加上杠杆的作用,贷款买房从长远看能有效调节家庭的财务状况。

北美的抵押贷款和中国的基本长一个样 — 付一笔首付,然后剩下的钱从银行借,根据还款期限和还款方式,以及贷款利率,确定还款的频率和金额;区别主要在于每一个贷款要素和变量的要求和灵活度。本文介绍加拿大房屋抵押贷款的几个重要变量,看看什么样的组合最符合你的实际买房情况。

首付 – Down Payment

在加拿大,最低首付额是由房价决定的,如下表所示,小于50万加元的房子最低首付比例是5%;50万到100万的房子,前50万首付比例是5%,后50万首付比例是10%,即如果房子是80万,则最低首付为5.5万;100万以上房子首付比例最低为20%。这只是加拿大政府允许的最低首付比例,但银行可能会根据实际情况做调整,比如有些银行会要求投资房的首付比例最低是25%,或者对信用记录较差的人有更高的首付比例要求。

Table 1: The minimum down payment based on the purchase price of your home 
Purchase price of your home 
$500,000 or less 
$500,000 to $999,999 
$1 million or more 
Minimum amount of down payment 
• 5% of the purchase price 
• 5% of the first $500,000 of the purchase price 
• 10% for the portion of the purchase price above $500,000 
• 20% of the purchase price

首付比例低于20%的房屋贷款称为高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage),要求贷款人从以下三家公司中的一家购买房贷违约保险:

  • Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)
  • Genworth Canada
  • Canada Guaranty Mortgage Insurance Company

高比率房屋贷款的保费是按首付比例确定的。首付比例5%,保费是贷款额度的4%,首付10%的保费是3.1%,首付15%的保费是2.8%,大大增加了贷款买房的成本。同时,如果保费不是一次付清的话(一次付清的话相当于首付是9%而不是5%了),可以把保费包括进房屋贷款里,但这样保费也会有利息产生。安省/曼省/魁省对这个保费还要收销售税,必须在贷款前付清。由此看来,首付不到20%的情况下购房成本剧增,下面的例子对比了三种首付比例的购房总成本,供参考。

Example: How the size of a down payment affects the cost of a mortgage 
Suppose you buy a home that costs $400,000. 
Assume the following: 
• interest rate is 4% 
• amortization period is 25 years 
• payment frequency is monthly 
• mortgage loan insurance premiums are added to the mortgage 
Table 2: Effect of the size of a down payment on the total cost of a mortgage 
Down 
payment 
5% 
10% 
20% 
Down payment Mortgage 
amount 
$20,000 
$40,000 
$80,000 
$380,000 
$360,000 
$320,000 
Mortgage loan insurance 
premium 
$15,200 
$11,160 
Not required 
Mortgage 
(includes insurance 
premium) 
$395,200 
$371,160 
$320,000 
Total cost of your 
home 
(includes all 
columns) 
$643,649 
$625,712 
$584,979

为了降低首付不够20%带来的高成本,可以利用针对首次购房者的一些优惠政策来减轻负担,比如从RRSP退休账户中取钱提高首付比例,以及通过 First Time Home Buyer Incentive 申请政府的无息贷款。详情请参考本站另一篇看房笔记 – 首次买房优惠

贷款合同期限和分摊期限 – Mortgage Term and Amortization

这一点和国内的操作有点不同。国内是默认贷款合同期限(Term)和分摊期限(Amortization)一致的,25年分摊或者还贷期限,意味着和银行签的就是一个25年的合同。在加拿大,分摊期限仅仅用来计算每期还款额(即20年还清比30年还清的月供压力大,但总利息较少),但大部分人会选择5年的贷款合同期限(可选择6个月到10年的区间),在5年后再重新做一次贷款(renew),将贷款要素全部更新一遍,甚至找另外的银行做贷款。在利率下行的环境中,很多人在5年期限到的时候重新找几家银行对比利率,找利率最低的银行做下一个5年期的贷款。

在贷款合同期限结束前提前还款会有罚息,每个银行计算罚息的方式不同,但大部分情况下会看提前还款时的利率是否低于你贷款合同里的利率,如果当前利率比贷款合同利率高,则一次收取三个月的贷款利息;如果当前利率比贷款合同利率低,意味着银行拿回你提前还款的钱再贷出去给别人,赚的利息变少了,这样的话银行就会收取这个利息差。比如贷款合同利率是6%,当前的利率是4%,差了2%,合同还有3年结束,余额还有20万加元,则罚息是20×2%x3=1.2万加元。

如果买了新的房子,最好和银行商量是否可以把原来的贷款转移到新的房子上,减少罚息。这种贷款叫 portable mortgage。银行一般也会提供一个叫 prepayment privileges 的条款,允许在一定条件下提前偿还一定的贷款本金,可以了解清楚并利用起来。

如果预期会在短时间内卖掉房子,也可以将贷款合同期限设置短一些,比如两年。如果既不确定是否会短期内卖房但又想保持灵活性,可以要求做 Open Mortgage,相对于上面描述的 Closed Mortgage,Open Mortgage 接受任何时候的还款,没有罚息,但是相应的利率就会比较高了,而且一般银行只给你做浮动利率,即贷款利率不是固定的,而是根据市场利率水平不时做调整。

固定利率(Fixed Interest Rate)VS. 浮动利率(Variable Interest Rate)

顾名思义,固定利率就是在贷款合同期限内利率固定不变。如果在贷款合同期限内预期利率会上升,适合选择固定利率;但是同一个贷款合同,在签署的当下,固定利率是会比浮动利率高的,因为固定利率让银行承担了未来利率可能上升带来的风险。浮动利率的浮动主要是银行最优惠利率(Prime rate)的浮动。银行给出浮动利率的方式是Prime rate +/- xx%,比如 Prime+0.4%, 如果现在Prime是2.0%,则现在的贷款利率是2.4%,如果一年后Prime变为2.2%,则贷款利率是2.6%。在浮动利率合同下,当利率调整了,你可以调整你的月供,也可以保持月供不变,如果月供不变,则利率变低意味着你的月供里有更大一部分被用来还本金了,反之亦然。

房屋贷款保险

如果是家里的经济支柱,可以在申请房屋贷款的时候考虑 mortgage life insurance 和 mortgage employment insurance。虽说万一失去家里的经济支柱无法偿还贷款,可以随时把房子卖掉还款,从债务的角度来看问题不大。但如果要家庭成员保持原有的生活质量,购买和按揭贷款相关的保险就是一个不错的选择。当然,如果本来就已经有人寿保险且保额足够覆盖贷款总额,则效果是一样的。对比普通人寿保险的固定保额,mortgage life insurance 的保额是不断下降的,因为随着时间的推移还款越多,贷款的余额就越少,但保费却没有变,也就是说 mortgage life insurance 的单位保费是不断上涨的。

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