加拿大DIY买地建房全流程 – 买地
加拿大DIY买地建房全流程 – 买地

加拿大DIY买地建房全流程 – 买地

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《在加拿大建新房的打开方式》这篇文章,我介绍了建新房最常规和标准化的流程。而现在我想讲一讲另一种有趣的建新房方式,那就是自己DIY买地建房。实际上,很多人跟建筑商问询新建房价格时(特别是在新开发的社区),可能甚少关注到买地这个环节。那是因为建筑商从土地开发商那里拿地,再把土地和房子打包卖给购房者,购房者从而省去了对土地讨价还价和融资买地等步骤。

这种方式买新房多见于成片开发的新社区,好处是承建的多是业内有规模的建商,经验和人手充足,提供一站式服务。但相应的,由于流程和服务内容都标准化,可供购房者自由发挥的空间有限。比方说,你想按照自己的意愿,从零开始设计户型图,这恐怕是不能满足的。对于很有想法的购房者,最好是自己物色一块地,再和建筑商一起设计并且把房子造起来,这篇就谈谈如何找地

新开发的小区,虽说主要由有规模的建商承建,但到发展后期,随着建商撤出资金和人力转移到其他交易旺盛的新盘,开发商可能把剩余的地块以优惠的价格销售。我们不一定能遇上这样的资源和时机,但会有投资者买下这样的地皮再转手卖出。这些地皮也像房子一样挂牌在MLS上,一般来说允许买家带自己的建筑商进场造房。

类似的,一些规模小点的建商也瞄准这样的机会买地,再寻找客户。如果恰好是你想要的地段,建商的风格也符合要求,这不失为一个择中的方法。小建商既允许定制,没那么多条条框框,买家又不必自己出力经历一遍买地的流程。

还有一个小众的途径,那就是法拍土地。因为资金链断裂无力清偿债务,法院把开发商或建商抵押给银行的土地拿来拍卖。这里面涉及的程序复杂且专业,调查、出价、竞价、出庭、潜在风险评估这些步骤,新手会两眼一抹黑,最好是找熟悉法拍流程的地产中介和律师助力。

一些见闻

我从2020年下半年开始关注卡尔加里房地产市场,逛样品房和找地代替了逛商场(毕竟疫情之下这种消遣还比较安全),谁说这不是一种快速熟悉一个城市的方法呢?我特别关注西南区的房子,可惜新盘很少,几个还在火热开发中的楼盘,不是价格高昂就是地块太窄,反倒是当时零星在售的土地有一些亮眼的选择。

Mystic Ridge – 图中的3和4,近50万的挂牌价。地处西南Springbank Hill,土地平整方正,占地超过0.23acre,宽度足够建侧入式L型的车库,房子东西朝向,远离大马路,比较私密安静。

Spring Glen View – 在上面Mystic Ridge往南1公里,学校和配套资源跟上面的相仿,最大不足是靠近Stoney Trail高速,最大卖点是看得到远处山景,占地0.14acre的一块地挂牌45万,占地0.22acre的地挂牌50万。

Elveden Park – 这是一块法拍土地(红圈内),地处Springbank Hill的Griffith Woods小学斜对面,紧邻一个教堂,后院对着建设中的双拼联排别墅。由于地势较高,从侧面往西看,能看到一点山景。0.21acre的土地,最后法拍成交价不到43万。

Elkton Close – 坐拥无敌山景,占地0.18acre,房子东西朝向,阳光充足。要说缺点,它其实在一个较陡的坡上,房子前低后高,基本没有什么后院,对地基要求也高。另外,这块地属于condo性质,费用未知,因为据说物业委员会还没有成立。土地最后以40万多一些成交。

Spring Valley Lane – 这也是一块condo性质的土地,每月费用$300左右。区内的其他房子在十年前已经建好了,为何只省下零星的一两块地不得而知,因为开发得早,区内绿树环绕。在挂牌一年多之后,这块占地0.23acre的地,终于以近45万卖出。

有意通过这种途径买地的话,在和卖方中介沟通前期就应当索取 Architectural Controls Condo By-laws (如适用) 等文件。Architectural Controls 是小区内房屋建造时需遵循的契约,比如房屋外观的风格、材料的使用、园林绿化等要素都必须符合既定的要求。Condo By-laws则是condo类房屋特有的,少数独立屋其实是condo性质的,要按照约定缴纳condo fees,相应的,可能获得除草、铲雪、小区门禁等配套服务。这些约束保障了区内建筑的整齐划一,某些程度上增加了房子建造和后续维护的成本,所以在买地之前最好把这些因素考虑进去。

上面提到的这几处土地,地处西南豪宅区的Springbank Hill(红圈内)。放眼整个卡城,它其实不算中心地段,甚至已经接近城市的外环了。

我在《建新房还是购买二手房》一文提过,新房相较于二手房,最大的劣势可能是地段。哪怕是Springbank Hill区内配套已经比较完善,相较于inner city市区内的房子,还是没有走几步就能搭地铁、再走几步能点个餐或买杯咖啡的城市生活便利及愉悦。再者,如果买家在意房子前庭后院的绿化,在新开发小区可能要等上十数年才有绿树成荫的效果。另外,受制于新开发小区的Architectural Controls,建筑外观只能是特定的风格,因此不难发现邻里之间的房子多少有些雷同。如果购房者对房屋设计和风格有别出心裁的想法,显然没法在统一规划和开发的新社区大施拳脚。想要兼得二手房的地段优势,又想住个新房,可以考虑买个老区的房子推倒重建(infill homes)。在卡尔加里,现在推倒重建的老房大概建于上世纪60年代之前。

推倒重建是不是造价更高?

就土地而言肯定是的,毕竟老区的土地比较宽,上面还留了个房子,即便你最终要把它拆了,它也是算在售价里的。除此之外,老房子拆除和清理的费用大概在两到三万,还需要向政府报拆和报建,也是一笔近一万的开支。这个过程中涉及到水和煤气的断开及重新连接,可能要准备两到三万的预算。掐指一算,不计建房成本和买地的差价,就是做好老房子重建的准备,就已经烧掉了五六万。即便如此,老房推倒重建的市场在卡尔加里还是非常火热的。不像我曾居住过的一些北美城市,市中心及周边一圈其实没有民宅,大家没事也不会逛Downtown。卡城的市中心融合了高端商场、步行街、两条美食街、还有美丽的弓河、步道及康乐设施,相对来说算是安全和宜居的。事实上,卡城最贵气的Mount Royal区就在Downtown边上。因此,中心区域的重建机会是稀缺的,也是被不少买家和投资者青睐的。

Calgary Downtown Stephen Avenue

就房子本身来说,推倒重建则不一定更贵。原因是前面说过新开发的小区有Architectural Controls,对房子有种种要求,豪宅区更甚。比如,房子起码要达到一定面积。又比如房子外墙要用大量石头装饰,前门要做个front porch,也许买家用不上,但为了符合要求也只好花钱在一些门面功夫上。

推倒重建的地在哪找?

– MLS上 –

理论上,只要不差钱,任意一个房子都可以买来推倒重建。当然,理性的做法是在挂牌的房子里找到地段好的,有升值潜力的,房屋状况差的(这样溢价不会太高),总价低的,然后下offer。也有人可能是出于投资的目的,把老房子买过来且已经拆除了,在MLS上也可通过搜索 lot/land 找到这种挂牌的空地。

– 暗盘 –

有些老房子和空地其实没有挂在MLS系统上,暗盘操作至少省下了卖家中介的费用。一些建筑商能通过他们相熟的中介拿到这类房源,在和建商沟通时不妨问问他们有没有好的资源。如果你认识的人就住在你感兴趣的区域,不妨通过他们打听房源,邻里间口口相传可能是最快和可靠的消息来源,也能帮你省下不小一笔中介费。

希望这篇文章能给你提供多一种思路,DIY买地建房,打造自己梦想中的家。

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