加拿大DIY买地建房全流程 – 买地

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《在加拿大建新房的打开方式》这篇文章，我介绍了建新房最常规和标准化的流程。而现在我想讲一讲另一种有趣的建新房方式，那就是自己DIY买地建房。实际上，很多人跟建筑商问询新建房价格时（特别是在新开发的社区），可能甚少关注到买地这个环节。那是因为建筑商从土地开发商那里拿地，再把土地和房子打包卖给购房者，购房者从而省去了对土地讨价还价和融资买地等步骤。

这种方式买新房多见于成片开发的新社区，好处是承建的多是业内有规模的建商，经验和人手充足，提供一站式服务。但相应的，由于流程和服务内容都标准化，可供购房者自由发挥的空间有限。比方说，你想按照自己的意愿，从零开始设计户型图，这恐怕是不能满足的。对于很有想法的购房者，最好是自己物色一块地，再和建筑商一起设计并且把房子造起来，这篇就谈谈如何找地。

新开发的小区，虽说主要由有规模的建商承建，但到发展后期，随着建商撤出资金和人力转移到其他交易旺盛的新盘，开发商可能把剩余的地块以优惠的价格销售。我们不一定能遇上这样的资源和时机，但会有投资者买下这样的地皮再转手卖出。这些地皮也像房子一样挂牌在MLS上，一般来说允许买家带自己的建筑商进场造房。

类似的，一些规模小点的建商也瞄准这样的机会买地，再寻找客户。如果恰好是你想要的地段，建商的风格也符合要求，这不失为一个择中的方法。小建商既允许定制，没那么多条条框框，买家又不必自己出力经历一遍买地的流程。

还有一个小众的途径，那就是法拍土地。因为资金链断裂无力清偿债务，法院把开发商或建商抵押给银行的土地拿来拍卖。这里面涉及的程序复杂且专业，调查、出价、竞价、出庭、潜在风险评估这些步骤，新手会两眼一抹黑，最好是找熟悉法拍流程的地产中介和律师助力。

一些见闻

我从2020年下半年开始关注卡尔加里房地产市场，逛样品房和找地代替了逛商场（毕竟疫情之下这种消遣还比较安全），谁说这不是一种快速熟悉一个城市的方法呢？我特别关注西南区的房子，可惜新盘很少，几个还在火热开发中的楼盘，不是价格高昂就是地块太窄，反倒是当时零星在售的土地有一些亮眼的选择。

Mystic Ridge – 图中的3和4，近50万的挂牌价。地处西南Springbank Hill，土地平整方正，占地超过0.23acre，宽度足够建侧入式L型的车库，房子东西朝向，远离大马路，比较私密安静。

Spring Glen View – 在上面Mystic Ridge往南1公里，学校和配套资源跟上面的相仿，最大不足是靠近Stoney Trail高速，最大卖点是看得到远处山景，占地0.14acre的一块地挂牌45万，占地0.22acre的地挂牌50万。

Elveden Park – 这是一块法拍土地（红圈内），地处Springbank Hill的Griffith Woods小学斜对面，紧邻一个教堂，后院对着建设中的双拼联排别墅。由于地势较高，从侧面往西看，能看到一点山景。0.21acre的土地，最后法拍成交价不到43万。

Elkton Close – 坐拥无敌山景，占地0.18acre，房子东西朝向，阳光充足。要说缺点，它其实在一个较陡的坡上，房子前低后高，基本没有什么后院，对地基要求也高。另外，这块地属于condo性质，费用未知，因为据说物业委员会还没有成立。土地最后以40万多一些成交。

Spring Valley Lane – 这也是一块condo性质的土地，每月费用$300左右。区内的其他房子在十年前已经建好了，为何只省下零星的一两块地不得而知，因为开发得早，区内绿树环绕。在挂牌一年多之后，这块占地0.23acre的地，终于以近45万卖出。

有意通过这种途径买地的话，在和卖方中介沟通前期就应当索取 Architectural Controls 和 Condo By-laws (如适用) 等文件。Architectural Controls 是小区内房屋建造时需遵循的契约，比如房屋外观的风格、材料的使用、园林绿化等要素都必须符合既定的要求。Condo By-laws则是condo类房屋特有的，少数独立屋其实是condo性质的，要按照约定缴纳condo fees，相应的，可能获得除草、铲雪、小区门禁等配套服务。这些约束保障了区内建筑的整齐划一，某些程度上增加了房子建造和后续维护的成本，所以在买地之前最好把这些因素考虑进去。

上面提到的这几处土地，地处西南豪宅区的Springbank Hill（红圈内）。放眼整个卡城，它其实不算中心地段，甚至已经接近城市的外环了。

我在《建新房还是购买二手房》一文提过，新房相较于二手房，最大的劣势可能是地段。哪怕是Springbank Hill区内配套已经比较完善，相较于inner city市区内的房子，还是没有走几步就能搭地铁、再走几步能点个餐或买杯咖啡的城市生活便利及愉悦。再者，如果买家在意房子前庭后院的绿化，在新开发小区可能要等上十数年才有绿树成荫的效果。另外，受制于新开发小区的Architectural Controls，建筑外观只能是特定的风格，因此不难发现邻里之间的房子多少有些雷同。如果购房者对房屋设计和风格有别出心裁的想法，显然没法在统一规划和开发的新社区大施拳脚。想要兼得二手房的地段优势，又想住个新房，可以考虑买个老区的房子推倒重建（infill homes）。在卡尔加里，现在推倒重建的老房大概建于上世纪60年代之前。

推倒重建是不是造价更高？

就土地而言肯定是的，毕竟老区的土地比较宽，上面还留了个房子，即便你最终要把它拆了，它也是算在售价里的。除此之外，老房子拆除和清理的费用大概在两到三万，还需要向政府报拆和报建，也是一笔近一万的开支。这个过程中涉及到水和煤气的断开及重新连接，可能要准备两到三万的预算。掐指一算，不计建房成本和买地的差价，就是做好老房子重建的准备，就已经烧掉了五六万。即便如此，老房推倒重建的市场在卡尔加里还是非常火热的。不像我曾居住过的一些北美城市，市中心及周边一圈其实没有民宅，大家没事也不会逛Downtown。卡城的市中心融合了高端商场、步行街、两条美食街、还有美丽的弓河、步道及康乐设施，相对来说算是安全和宜居的。事实上，卡城最贵气的Mount Royal区就在Downtown边上。因此，中心区域的重建机会是稀缺的，也是被不少买家和投资者青睐的。

就房子本身来说，推倒重建则不一定更贵。原因是前面说过新开发的小区有Architectural Controls，对房子有种种要求，豪宅区更甚。比如，房子起码要达到一定面积。又比如房子外墙要用大量石头装饰，前门要做个front porch，也许买家用不上，但为了符合要求也只好花钱在一些门面功夫上。

推倒重建的地在哪找？

– MLS上 –

理论上，只要不差钱，任意一个房子都可以买来推倒重建。当然，理性的做法是在挂牌的房子里找到地段好的，有升值潜力的，房屋状况差的（这样溢价不会太高），总价低的，然后下offer。也有人可能是出于投资的目的，把老房子买过来且已经拆除了，在MLS上也可通过搜索 lot/land 找到这种挂牌的空地。

– 暗盘 –

有些老房子和空地其实没有挂在MLS系统上，暗盘操作至少省下了卖家中介的费用。一些建筑商能通过他们相熟的中介拿到这类房源，在和建商沟通时不妨问问他们有没有好的资源。如果你认识的人就住在你感兴趣的区域，不妨通过他们打听房源，邻里间口口相传可能是最快和可靠的消息来源，也能帮你省下不小一笔中介费。

希望这篇文章能给你提供多一种思路，DIY买地建房，打造自己梦想中的家。

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