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挂在房产交易搜索引擎的房源，多数是二手房，也有少量建筑商在建或刚建好的房子(quick possession homes)。这些房子都直接给出一个挂牌价，而新建房屋的价格更像是叠积木一样，由几个部分叠加而成，在拟定购房合同时，每个条目逐一列出，消费者清晰的看到总价是怎么计算出来的。
土 地 售 价
无论是在统一规划和开发的小区建房，还是自己相中一块地然后找建筑商造房，首先得把土地买下来。影响土地售价的因素很多，我归纳为宏观和微观的。宏观的因素，主要是指土地所在区域的大环境，比如：公立学区排名，教育资源（私校/图书馆/活动中心等），生活配套设施，交通便利程度，公园绿化，治安，噪音，居民收入，周围房屋售价等等因素。在深入了解一个城市各区域的大环境后，根据自己预算和需求，锁定某些片区继续了解。
微观的因素，主要是说即便同一小区内，不同地块的售价也有差异，原因主要有这些：
- 土地面积 (lot size) – 开发商把土地划分为尽可能规整的块状，其他条件相同的情况下，总面积越大的土地价值也越高。有时因为地形的关系，某些边角的地块呈梯形 (pie lot)，面积更大，售价也更高。
- 宽度 (width) – 两块面积相同的土地，往往是更宽的土地售价更高。对比一块24ft (约7.3m) 和34ft (约10.4m) 的土地，24ft宽的地可能只够建 lane home (车库跟房子分离，比较狭长的房子)，而34ft宽的地可以建 front garage home (车库在房子正门处，这种独立屋相对宽敞)，更宽的土地甚至可以建 side entry garage home (车库相对房子正门呈L型）。大家都希望房子里面宽敞采光好，而不是狭长的，这个原因很好理解。
- 房子朝向 – 指的是后院的朝向，因为主要起居的客厅和主卧朝向后院这边。朝南的房子很受欢迎，因为一天从早到晚都有阳光，在大冬天里朝南院子的积雪还有可能融化掉，而朝北的院子整个冬天都要被厚实的雪覆盖住了。在卡尔加里来说，朝西的房子也特别受欢迎，因为西边有绵延的落基山脉，某些西向的房子能清楚看到山景；朝西的房子日照充足，在寒冷地区的冬季，没有什么比暖和更重要了。
- 房子在小区所处位置 – 处在 cul-de-sac 的地块售价更高。cul-de-sac（下图左）指的是小区里不再有通路的巷子，因为往来车辆少，它相对安静和安全，小朋友在家门前玩耍更放心。又例如，end unit（下图右）的地块售价也略高，因为房子不仅前后有窗，侧面也可以有景观，不会被邻居遮挡。
- 私密性 – 后院没有和别人家后院相对望的地块价值更高，这种算是比较稀缺的资源，可遇不可求，这样的土地一般毗邻河流、湖泊、山岭、森林等自然资源，或者是紧邻小区特别预留的公共用地，比如步道，绿化带，小公园，学校球场，高尔夫球场等。别人基本不会通过窗户看到室内的情况，有良好的私密性和安全感。
- 景观 – 能看到山景、河景、湖景之类自然风光的土地，售价都比较高。在卡尔加里，能看到西边的落基山脉，或者俯瞰弓河(bow river)，这都会成为房子很大的卖点。
- 地势 – 卡尔加里地处山地，建筑因此比较错落。前高后低的土地往往比水平的土地售价更高。为什么呢？主要区别在于地下室的出入和采光。前门高后院低的土地，有足够的深度建造walkout地下室（下图左），地下室几乎都建在地表之上，四边的窗户足够大，通往后院的门能够打开通行，也就是地下室可以是进出完全独立的套间。而水平的土地建造的地下室只有很少部分的窗户暴露在地表之上（下图右），采光自然比walkout地下室差远了，人在其中感觉也会压抑一些，且地下室不能直接通往后院。
- 其他 – 门前有供电箱，这类土地是要打点折扣的，毕竟影响美观嘛。还有，所处位置噪音较大的土地，也是会大打折扣的。比如靠近大马路，加之卡城的高压线贯穿主要干道，这样的土地其实是受噪音和高压线双重影响的。另外，现在一些经济适用型小区还推出了 zero lot line 的土地，也就是房子外墙可以无限贴近土地的边缘，邻里之间的距离非常近，可能会造成困扰。zero lot line 的土地因此比 conventional (传统)土地便宜一些。
房 屋 造 价
房屋价格构成的另一大块是房子本身的造价。房屋造价跟面积成正比，因为大房子用料和人工更多。选定房子格局 (floorplan) 以后，建筑商会给出一个标准配置 (standard package) 的起步价，然后跟客户通过几次会面来敲定细节和价格，当中影响价格的主要因素可能有：
- 小区的整体定位 – 以独立屋为例，estate vs. move-up homes 这是两种最普遍的定位。地处 estate 定位的小区，中文翻译为豪宅，在卡城其实八十万左右也能买到。开发商对房子的外观有要求，比如房子的外墙要裹上灰泥 (stucco)，比木板暴露在外要美观许多，也更容易维护。又比如一些 estate 小区要求房屋的柱子裹上石头，主要也是为体现豪华的感觉。除了外观，estate homes 内部的标准配置相比 move-up homes 更大气，实木地板、花岗岩台面、不锈钢厨电、9尺层高、橱柜做到天花板高度等这些都是 estate homes 的标配，当然也算进了房子造价里面。Move-up homes 主要针对初次购房者，抛弃一些噱头和升级，房子造价相比 estate homes 便宜许多。
- 格局更改 – 新建房最大卖点是客户可以按自己想法设计房子。选定的 floorplan 只是一个基础，客户可以自由调整里面的布局，比如加一堵墙和门窗隔出一个 bonus room，把主卧从后挪到前，其中涉及的物料和人工费用会影响房子造价。
- 升级项目 – 在标准配置之上，可能还要预留至少两万的升级费用以达到理想的模样。这一阶段，建筑商会把客户请到他们的设计中心 (design center)，让你浸入式的感受他们五花八门的升级项目。本来你可能觉得标配的地毯也不错，但当你摸到上一等级的地毯有多绵软，再一想这个能用好多年呢，就自然而然的愿意多花钱。大到房子的层高，小到每一个五金件都有升级的可能性，积少成多，发现三两万的升级预算很快就用完了。
- 地下室完工 – 地下室的装修费用不包括在标配价格里。出于预算考虑，一些家庭选择不装修地下室，对他们而言地下室也许只是储物空间。装修地下室的费用大概是五万左右，当然，这也会反映在房子的二手售价里。
税 收
上面提到的土地售价和房屋造价加总，还要加上税才是最后的总价。卡尔加里所在的Alberta省，销售税是5%，总价45万加元以内的新建房，可申请退税，详情可参考《卡尔加里看房笔记 – 买新建房退税》，对于独立屋来说是很难有这么低价了，但买新建公寓和排屋可以参考看看。
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