DIY买地建房全流程 – 贷款
DIY买地建房全流程 – 贷款

DIY买地建房全流程 – 贷款

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与在城市规划的新区跟开发商买地建房享受一条龙服务相比(这一类属于普通按揭贷款,只需分阶段给首付,交房时银行一次性放自己操刀在成熟的社区买地建房通常在贷款上的操作会复杂一些。与在城市规划的新区跟开发商和建商买地建房相比,后者享受一条龙服务,贷款是常见的普通按揭贷款,只需分阶段给首付,交房时银行一次性放款即可(感兴趣请移步《在加拿大建新房的打开方式》《三分钟看懂加拿大房屋抵押贷款》)。而自己买地建房,由于买地时的交易对象(land owner)和建房时的交易对象(builder)通常不是同一个主体,所以需要先把地买下来归到自己名下,然后再找建商builder建房子。如果买地时也需要贷款(Bareland/Rawland Mortgage),不同于普通按揭贷款,买地贷款通常要求更高的首付比例以及更高的贷款利率。我在网上找到以下表格供参考。

可以看出,“确定性”越低的地,首付比例和贷款利率越高。我本人就着一块城市里成熟社区的空地(确定性已经相对较高)向卡城本地的一家银行咨询过,即使在现在的低利率环境下,买地的贷款利率也高达4.25%,首付40%。而这个银行给我的普通按揭贷款利率是1.75%,首付20%。由此可以看出区别。

对于银行来说,所谓的“确定性”,指的是如果贷款人还不起贷款,银行可以多快速地把抵押物卖出变现。土地上已经建好房子会比没有房子的空地好卖许多;对于没有房子的空地,如果是在城市里,zoning属于residential,已经连通utility即水电煤,也比在荒郊野外的空地好出手。要知道,基本所有荒郊野外的acreage都不连通城市utility,虽然地很便宜,但连通城市utility的成本非常高或者根本连不上,那样的话,在地里打口井取水,建一个需要定期维护的化粪池,自己搞发电甚至自己处理生活垃圾,都是极其繁琐和烧钱的事情,可想而知感兴趣的人也不多。

虽然买地的融资成本高,但如果买好地马上开工建新房,比如已经找好builder确定好建房方案,那么买地贷款只是一个短暂的过渡,尚可接受。和builder签好合同和文件后,就可以提交银行申请普通的按揭贷款了。这个普通按揭贷款是按照建好房子后连同地块的全部价值来计算可贷款总额的,银行也允许按照工程进度分阶段放款。比如把地基打好且连接好utility之后,就可以向银行申请第一次放款了。第一次放款很关键,因为它包括了两个部分,一部分把地基等builder方面的费用结清,另一部分则把之前买地的贷款还掉(由于买地贷款用的是Variable Rate,可以随时还清没有罚款),如果之前买地贷款给的首付很高,超过了普通按揭贷款银行要求的首付,自己还能拿回来一小部分钱。也就是说,虽然买地贷款的利率较高,但如果自己资金量充裕,这就是两到三个月的过渡贷款,房子开始建的时候,就可以开始使用较低利率的普通按揭贷款了。房子没建成之前,还可以选择每个月只支付放款部分的利息,等到房子建好了,才开始每月还本付息。


从表面看来,自己买地建房的成本很高 – 比如买地贷款的高利率和高首付,又如买地和建房子每个阶段银行都会要求对地块和房子进行估值,每次估值好几百加元,再比如银行每次放款都要求借款人找律师办理手续,而我们也知道律师是多么赚钱的一个职业。但是,反过来想,如果是builder帮你把地买下甚至builder预付建房过程中的一切成本,仅仅从交易的角度看确实省却了很多繁琐的程序,但最后支付的那笔总款项里,builder其实也把中间不需要你经手的每个阶段的成本,包括builder自己的资金成本(一般接近10%)都算进去了。

以上仅为个人单样本经验,只是为有类似需求的买房者提供一些线索,不同银行会有不同的贷款审批条件和操作方式,请具体与你的banker咨询。

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