卡尔加里看房笔记 – 计算投资回报

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估算投资回报是做买投资房决策最关键的一个环节，简单的看租售比只能让人有个大概的概念，但不够精确，且很难知道提高回报率应该从哪个方面入手。简单的建立一个Excel表格，把所有相关元素放进去，除了对回报率一目了然以外，还可以很方便的随意调整自己的假设，做一些压力测试，以及知道哪些因素对回报率的影响最大，进而做一些改进。（本文末我会附上一个简单的Excel表格供参考）

大部分人买投资房都是用来出租，以租养贷，等到房子升值了，可以把升值那部分再抵押给银行贷款，作为买下一套投资房的首付。理论上只要房市不崩盘，这样一直滚下去，几年下来可以攒几套出租房在手，算是一个很不错的稳健投资。

虽然北美热门城市这几年房价涨的飞快，但也不像这十几二十年来北上广深随便就翻个几倍。所以短期内买卖房子（house flipping）很难获得很好的收益。而且，房子是否能升值，升多少，太难预测，且只有卖出去后，扣除中介费律师费所得税等，才算真正的收益。当然，不排除个别专业人士买旧房子装修然后卖个好价钱从中赚取差价的，但这种操作知识和资金门槛都比较高，不在讨论范围。

所以本文只讨论房子不卖出，长期出租的情况下的年化收益率。毕竟出租房子的收益相对稳定，也比较容易算出来靠谱的数字。

收益率的计算其实很简单，收入减去支出即为收益，收益每年还要交税，交完税的净收益除以初始投入便是收益率。

初始投入

如果是贷款的话，初始投入就是首付（在加拿大一般是20%），加上一些费用比如过户和律师费等。

收入

把房子租出去后，每月收取的租金即为收入。预估租金收入可以通过搜索相同地区相似房源来进行，最简单的方法就是找到同一个区域内你认为最相似的三套房源，用列表的方式列出来每一个决定价格的因素，比如面积，房间数量，卫浴间数量，停车位，建造年份（新旧），楼层，地理位置的优劣对比，装修，家电品牌及新旧程度，附近的学校医院，小区设施等等。然后用你的房子分别和每一个房源做详细对比，简单的加加减减，得出你的房子大概的租金。这样和三套房源对比下来就会有三个价格，最高的和最低的放在一起看，就是合理的租金价格区间了。

当然，对于有一丢丢统计知识的同学，找30套到100套房源，把所有因素列出来，做一个简单的线性回归模型，把这个模型应用到你要出租的房子上，可以得到更精确的价格区间。

支出

支出包含的项目有点多，也因房而异：

贷款月供（Mortgage Installment），银行会告诉你每个月要交多少。
如果出租房是公寓则每月有condo fee；如果是独立屋，所在小区也可能会收一些管理费。买房的时候要问清楚。
房产税（Property Tax），每年都会调整，2020年卡城的房产税率是0.75223%，据说一般政府对房子的估值会稍微保守，但对于准备买投资房，用买房子的总价来计算比较合理
房屋保险（Homeowner Insurance），因房而异，网上查了一下，价格区间太大，我觉得算个$1200到$1500一年不会太离谱，这样每个月就是$100到$125。如果是小一点的公寓会便宜点。
维修费（Maintenance Cost），房子的结构，里面的装修、埋的管线、家电都会不断折旧。如果是新房可能稍微好一点，预留房价的1-1.5%之间可能就够了，但旧房子每年要修的东西就多了，保守一点预留个房价的3-5%还是需要的。
空置成本（Opportunity Cost），如果房子有一段时间没有在出租，比如旧租客搬走，招租新租客的过渡期，则在前面计算收入的时候可能要打个折。
租客违约，这个损失就难以预计了，也是要在前面收入那里打个折，如果租客给不起钱，起码算上三个月到半年收不到租金。

收入税

千辛万苦，收入减去支出挣来了正收益，事还没完，还得交收入税。唯一的好消息就是，如果你的收益是正的，交完税净收益也肯定还是正的，只是收益少了个三四成吧。下表是2020年阿省的边际税率表，假设总的年收入是12万加元，那么你的投资房收益有36%要贡献给公共事业了。